無論是買期房還是現(xiàn)房，商品房買賣合同簽訂后，都會涉及到一個交付問題。此時，開發(fā)商需要在約定的時間內(nèi)將商品房實際交付給買方。對此，對交付條件也有具體要求，那么開發(fā)商交付的房子不合約定怎么辦?錦盾鄭州律師事務(wù)所解析：

一、開發(fā)商交付的房子不合約定怎么辦?

(1)房地產(chǎn)商未能交付房屋時，許多買家不采取行動。他們天真地認為，房地產(chǎn)企業(yè)違反合同，就會按照合同約定進行補償或解除合同。但現(xiàn)實中完全不是這樣，他們的權(quán)利必須自己主張。如果購房者不提出或主張，甚至認為應(yīng)該先住在房子里，但不知道這樣做已經(jīng)放棄了自己的權(quán)利，這意味著他們默許了房地產(chǎn)商的違約行為。如果房地產(chǎn)開發(fā)商違約，買方有權(quán)根據(jù)不同情況解除合同或索賠。

(2)《民法典》第五百六十四條【行使撤銷權(quán)的期限】法律規(guī)定或者當事人約定行使撤銷權(quán)的期限。期限屆滿，當事人未行使權(quán)利的，權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定行使拆遷權(quán)的期限，如果拆遷權(quán)在拆遷權(quán)人知道或者應(yīng)該知道拆遷權(quán)的原因之日起一年內(nèi)或者對方當事人催告后的合理時間內(nèi)沒有行使，那么拆遷權(quán)就會被消除。具體到房地產(chǎn)糾紛，根據(jù)今年6月1日生效的《最高人民法院關(guān)于審理商社買賣合同糾紛事件適用法律若干問題的說明》第15條，賣方延期交付住宅在被告后3個月的合理期限內(nèi)沒有履行，一方要求解除合同的，應(yīng)當支持，但當事人另有約定的除外。如果法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，則對方當事人催告后三個月內(nèi)行使撤銷權(quán)。對方?jīng)]有催告的情況下，撤銷權(quán)從撤銷權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使的過期不行使的情況下，終止權(quán)消失了。本文中的三個月和一年兩個時期屬于預(yù)定時期。這兩個時期是固定的，與時效不同。該期限沒有終止、中斷或延長。只要期限屆滿，撤銷權(quán)不行使，權(quán)利消滅。一般來說，房地產(chǎn)商為滿足合同約定的終止條件而延期交房，購房者開始享有合法的終止權(quán)。同時，自該日起終止權(quán)也進入一年的預(yù)定期限。如果買方在預(yù)定期限后要求法院解除合同，他的解除合同訴訟將不會得到法院的支持。開發(fā)商在買受人享有解除合同權(quán)利之日起一年內(nèi)催告買受人行使解除合同權(quán)利的，買受人應(yīng)當自收到催告之日起三個月內(nèi)行使解除合同權(quán)利。三個月后，購買者在向法院提起訴訟時不會得到法律支持。

二、買方解除合同后如何索賠。

除上述取消逾期交房的權(quán)利外，根據(jù)最高法院的司法解釋，當開發(fā)商有下列行為時，買方可以依法取消合同，并要求賠償損失:

1.商社買賣合同簽訂后，賣方將該房屋抵押給第三方，未通知買方。

2.商社買賣合同簽訂后，賣方將該房屋賣給第三方。

3.故意隱瞞未取得商社預(yù)售許可證或提供虛假商社預(yù)售許可證的。

4.故意隱瞞出售房屋已抵押的事實。

5.故意隱瞞銷售的房屋被第三者或房屋拆遷補償配置的事實。

6、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或存在嚴重質(zhì)量問題。

7.面積誤差的絕對值大于3%。

8.由于開發(fā)商原因，產(chǎn)權(quán)證逾期一年以上。買方也可以要求終止合同。雖然沒有司法解釋規(guī)定行使解除合同權(quán)的合理期限，但根據(jù)《民法典》第564條規(guī)定，解除合同權(quán)存在于預(yù)定期間，而預(yù)定期間更多地取決于法院的自由裁量權(quán)。

9.房地產(chǎn)商違約，買方的請求權(quán)首先要由買方提出。房地產(chǎn)商對買受人的主張有疑問，拒絕賠償?shù)模I受人需要通過法律途徑解決。《民法典》規(guī)定:“向人民法院申請保護民事權(quán)利的時效期間為三年，法律另有規(guī)定的除外。”

因此，購房人對房產(chǎn)中介交付房屋有疑問的，必須以書面形式提出，并注意保全證據(jù)。如果房產(chǎn)中介和房產(chǎn)中介不能協(xié)商，想通過法律程序解決，要注意不要錯過法院可以接受的訴訟時間。這樣才能得到應(yīng)有的補償。

開發(fā)商交付的房子不合約定怎么辦?如果在交房時發(fā)現(xiàn)交付的商品房不符合要求，購房者必須及時提出異議，不能實際接受該商品房，否則以后是否發(fā)生糾紛就不清楚了。如果商品房本身的質(zhì)量問題嚴重影響正常使用，在這種情況下，可以要求退房。